Hợp đồng xây nhà trọn gói: 12 điều khoản phải có

Phần lớn tranh chấp xây nhà không phải vì ai cố tình lừa, mà vì hai bên nhớ khác nhau một câu nói miệng. Hợp đồng tốt là hợp đồng ghi đủ để không ai phải nhớ.

Nhóm 1: Phạm vi công việc

1. Danh mục công việc kèm bảng khối lượng

Ghi rõ làm những gì, số lượng bao nhiêu, đơn vị tính. Bảng khối lượng nên là phụ lục của hợp đồng, có ký giáp lai từng trang.

2. Danh mục vật tư hoàn thiện

Chủng loại, thương hiệu, quy cách, xuất xứ. Đây là phụ lục quan trọng thứ hai. Không có phụ lục này thì không ai biết “gạch loại tốt” là gạch gì.

3. Bản vẽ thi công là phụ lục bắt buộc

Ghi rõ số hiệu bản vẽ, ngày phát hành. Nếu sau này sửa bản vẽ, phải có phụ lục thay thế và đánh số phiên bản.

Nhóm 2: Tiền và thời gian

4. Giá trị hợp đồng và điều kiện khóa giá

Ghi tổng giá trị bằng số và bằng chữ. Ghi rõ giá này cố định trong trường hợp nào, và điều chỉnh trong trường hợp nào (thường chỉ khi chủ nhà đổi thiết kế hoặc vật liệu).

5. Tiến độ thanh toán theo giai đoạn

Chia 4 – 5 đợt, mỗi đợt gắn với một mốc nghiệm thu khối lượng thật. Tránh kiểu “tạm ứng 50% khi ký”. Đợt cuối nên giữ lại ít nhất 5% đến khi bàn giao và hết thời gian chạy thử.

6. Thời gian thi công và mức phạt chậm

Ghi ngày bắt đầu, ngày hoàn thành, số ngày được gia hạn (mưa bão, chờ giấy phép) và mức phạt cụ thể mỗi ngày chậm. Không có số thì không phạt được.

Nhóm 3: Chất lượng và trách nhiệm

7. Tiêu chuẩn nghiệm thu

Ghi rõ nghiệm thu theo tiêu chuẩn nào, ai nghiệm thu, có biên bản hay không. Nên ghi cả việc chụp ảnh lưu hồ sơ các phần bị che lấp.

8. Xử lý phát sinh

Điều khoản then chốt: mọi phát sinh phải có báo giá bằng văn bản và chữ ký trước khi làm. Không có chữ ký thì không được tính tiền. Điều này bảo vệ cả hai bên.

9. Bảo hành tách theo từng phần

Kết cấu, chống thấm, hoàn thiện, thiết bị có thời hạn khác nhau. Ghi rõ từng mức và ghi số điện thoại tiếp nhận bảo hành.

10. Bảo hiểm và an toàn lao động

Ai chịu trách nhiệm nếu có tai nạn lao động hoặc hư hại nhà bên cạnh. Điều này ít ai nghĩ tới nhưng khi xảy ra thì rất nặng.

Nhóm 4: Kết thúc

11. Điều kiện bàn giao

Bàn giao kèm những gì: hồ sơ hoàn công, sơ đồ đi dây điện nước, phiếu bảo hành, danh mục thiết bị kèm phiếu bảo hành của hãng, chìa khóa.

12. Chấm dứt hợp đồng trước hạn

Trường hợp nào được chấm dứt, xử lý khối lượng đã làm thế nào, ai thanh toán cho ai. Điều khoản này không ai muốn dùng, nhưng thiếu nó thì khi có chuyện cả hai bên đều mắc kẹt.

Ba câu hỏi trước khi ký

• Nếu tôi đổi vật liệu giữa chừng thì tính giá thế nào, có mất phí không?
• Nếu nhà thầu chậm 30 ngày thì tôi được trừ bao nhiêu?
• Nếu phát hiện thấm sau 8 tháng thì ai chịu, quy trình xử lý ra sao?

Ba câu này buộc phải trả lời bằng giấy trắng mực đen. Nhà thầu trả lời được rõ ràng thường cũng là nhà thầu đã làm nhiều và đã từng va.