Chi phí xây nhà 100 m² hai tầng gồm những khoản nào
Chia toàn bộ chi phí một căn nhà 2 tầng thành các nhóm theo tỷ trọng, để biết tiền đang đi đâu và cắt ở đâu thì không ảnh hưởng chất lượng.
Câu hỏi “xây nhà 100 m² hai tầng hết bao nhiêu” không trả lời được bằng một con số, nhưng trả lời được bằng cơ cấu. Biết tiền chia theo tỷ lệ nào thì anh/chị tự đối chiếu được báo giá của bất kỳ nhà thầu nào, và biết chỗ nào cắt được mà không hỏng nhà.
Cấu trúc chi phí theo tỷ trọng
Với nhà ở dân dụng 2 tầng, mức hoàn thiện trung bình, chi phí thường chia theo tỷ lệ sau. Đây là tỷ lệ tham khảo để đối chiếu, không phải đơn giá:
| Nhóm chi phí | Tỷ trọng | Ghi chú |
|---|---|---|
| Móng và phần ngầm | 12 – 18% | Biến động mạnh nhất, phụ thuộc loại đất |
| Kết cấu thân (cột, dầm, sàn, tường) | 30 – 35% | Gần như không cắt được |
| Mái | 8 – 12% | Mái dốc lợp ngói đắt hơn mái bê tông |
| Hoàn thiện (gạch, sơn, cửa, thiết bị) | 25 – 30% | Biến động lớn, đây là chỗ điều chỉnh được |
| Điện nước, thiết bị kỹ thuật | 8 – 12% | Cắt ở đây thường phải làm lại sớm |
| Phí, hồ sơ, dự phòng | 5 – 8% | Nên giữ, đừng dùng hết |
Đọc bảng trên thế nào
Hai điều đáng chú ý:
Một, phần không cắt được (móng + kết cấu + mái) đã chiếm khoảng một nửa đến hai phần ba tổng chi phí. Nghĩa là dù chọn vật liệu hoàn thiện rẻ đến đâu, chi phí cũng không giảm xuống dưới một ngưỡng nhất định. Báo giá nào thấp hơn hẳn ngưỡng đó thì phải hỏi xem họ bỏ gì ra.
Hai, phần điều chỉnh được thật sự chỉ có hoàn thiện. Đây là nơi nên dồn sự chú ý khi cần cân ngân sách.
Ba cách giảm chi phí mà không hỏng nhà
Giữ kết cấu, đổi vật liệu bề mặt
Giữ nguyên hệ khung bê tông theo thiết kế, nhưng chọn gạch lát loại phổ thông thay vì gạch lớn nhập khẩu, dùng sơn thay vì ốp đá. Cảm giác hoàn thiện giảm không nhiều, chi phí giảm rõ.
Làm gọn diện tích phụ
Mỗi mét vuông hành lang, ban công, sân thượng đều tốn tiền như mét vuông phòng ở nhưng không dùng thường xuyên. Cắt 10 m² sân thượng ít dùng tiết kiệm được nhiều hơn cắt 10 m² phòng ngủ.
Chọn cửa theo vị trí
Cửa mặt tiền nên đầu tư vì nhìn thấy hằng ngày và chịu nắng mưa. Cửa phòng ngủ, cửa kho có thể dùng loại rẻ hơn. Đừng dùng một loại cửa cho toàn bộ ngôi nhà.
Ba cách “tiết kiệm” nên tránh
- Giảm chiều dày lớp bê tông bảo vệ cốt thép. Tiết kiệm rất ít nhưng làm thép gỉ nhanh, nứt bê tông sau vài năm.
- Bỏ chống thấm sàn mái. Đây là khoản nhỏ so với tổng nhưng sửa sau khi thấm tốn gấp nhiều lần.
- Dùng dây điện tiết diện nhỏ hơn tính toán. Nguy cơ chập cháy, và không sửa được nếu đã đi âm.
Dự phòng bao nhiêu là đủ
Kinh nghiệm của chúng tôi: giữ 5 – 8% tổng giá trị hợp đồng làm dự phòng, và chỉ dùng khi thật cần. Khoản này để xử lý ba tình huống hay gặp: đất yếu hơn dự kiến, chủ nhà đổi ý giữa chừng, và giá vật tư biến động trong thời gian thi công dài.
Đừng lấy dự phòng ra nâng cấp vật liệu ngay từ đầu. Khi hết dự phòng mà phát sinh thật thì không còn chỗ xoay.
Việc nên làm trước khi hỏi giá
- Chốt công năng: mấy phòng ngủ, có gara không, có phòng thờ riêng không.
- Chốt mức hoàn thiện mong muốn bằng một căn nhà đã thấy thực tế.
- Khoan khảo sát địa chất hoặc ít nhất hỏi hàng xóm về nền đất.
- Lấy ít nhất ba báo giá và so theo cách ở bài “Báo giá xây nhà trọn gói”.
Bài viết trong mục Bảng giá & dự toán. Còn thắc mắc, gọi 0886 336 896 — kỹ sư trả lời trực tiếp.
