Báo giá xây nhà trọn gói tại Đồng Nai: đọc thế nào cho đúng

Anh/chị gửi cùng một bản vẽ cho ba nhà thầu và nhận về ba con số chênh nhau vài trăm triệu. Phản ứng thường gặp là nghĩ hai đơn kia ăn dày. Thực tế phần lớn chênh lệch đến từ hai chỗ: cách đo diện tích và hạng mục nào được tính, hạng mục nào bị bỏ ra ngoài. Hiểu hai chỗ này là so được mọi bảng báo giá.

1. Đơn giá tính trên mét vuông nào?

Cùng ghi “đ/m²” nhưng mỗi nơi tính một kiểu. Có ít nhất bốn cách đang được dùng ngoài thị trường:

• m² sàn xây dựng – cộng diện tích sàn của tất cả các tầng, kể cả sàn mái bê tông. Đây là cách phổ biến và dễ đối chiếu nhất.
• m² đất – chỉ lấy diện tích đất. Nhà 2 tầng sẽ có đơn giá trông rất cao, vì một mét đất sinh ra hai mét sàn.
• m² mái – tính thêm hệ số cho mái dốc, mái tôn. Cùng một căn nhà, cách này cho tổng diện tích lớn hơn cách đầu.
• m² tim tường – đo vào giữa tường. Nhỏ hơn m² phủ bì, thường chênh 3 – 5%.

Trước khi so giá, phải hỏi đúng một câu: “Đơn giá này tính trên bao nhiêu mét vuông, và con số đó gồm những tầng nào?” Hai bảng báo giá chỉ so được với nhau khi cùng đơn vị đo.

2. Một bảng báo giá trọn gói phải có đủ năm phần

Thiếu một trong năm phần dưới đây thì đó chưa phải báo giá, chỉ là con số tổng:

1. Bảng khối lượng – từng hạng mục, số lượng, đơn vị tính.
2. Đơn giá cho từng hạng mục, không chỉ một con số tổng.
3. Danh mục vật tư hoàn thiện – ghi rõ chủng loại, thương hiệu, quy cách. Đây là phần quyết định giá thật.
4. Tiến độ thanh toán theo giai đoạn, gắn với khối lượng đã nghiệm thu.
5. Thời gian thi công và điều khoản phạt chậm.

Một báo giá chỉ ghi “xây nhà 100 m² hết X đồng” thì không kiểm tra được gì, và cũng không tranh luận được gì khi phát sinh.

3. Bảy khoản hay bị bỏ khỏi báo giá

Đây là những hạng mục có thật, bắt buộc phải làm, nhưng thường không nằm trong con số ban đầu. Khi ký hợp đồng mới thấy đội lên:

• Móng và ép cọc – nhiều báo giá mặc định “móng đơn giản”, gặp đất yếu là phát sinh.
• Chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh, chân tường.
• Điện nước ngoài nhà – từ đồng hồ vào nhà, hầm tự hoại, hố ga.
• Sân, bó vỉa, cổng rào – nằm ngoài phạm vi bản vẽ kiến trúc nhưng vẫn phải làm.
• Vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao.
• Hồ sơ hoàn công và phí nộp nhà nước.
• Ép cọc thử hoặc khảo sát địa chất, nếu nền đất phức tạp.

Cách xử lý rất đơn giản: yêu cầu ghi rõ “đã gồm” hay “chưa gồm” cho từng khoản trên, ngay trong bảng báo giá. Bên nào ghi rõ thì so được, bên nào để mờ thì rủi ro nằm ở phía chủ nhà.

4. Cách so hai báo giá trong mười phút

1. Đưa cả hai về cùng đơn vị: tổng m² sàn xây dựng.
2. Chia ra ba nhóm: phần thô, hoàn thiện, hạng mục phụ. So từng nhóm, đừng so tổng.
3. Đối chiếu danh mục vật tư: cùng loại gạch chưa, cùng loại cửa chưa, cùng loại sơn chưa.
4. Đếm số hạng mục mỗi bên liệt kê. Bên liệt kê ít hơn thường là bên sẽ phát sinh nhiều hơn.

Nếu sau bốn bước mà bên A vẫn cao hơn bên B ở cùng một danh mục vật tư, thì đó mới là chênh lệch thật. Còn lại chỉ là chênh lệch cách trình bày.

5. Vì sao công ty chúng tôi không niêm yết một mức giá chung

Một căn nhà 100 m² ở Tân Khai và một căn 100 m² ở Minh Hưng có thể chênh nhau rất nhiều vì ba yếu tố: loại đất và chiều sâu móng, kết cấu nhịp và số tầng, mức vật tư hoàn thiện. Niêm yết một con số chung nghĩa là hoặc phải cộng biên an toàn cho mọi trường hợp (người có nền đất tốt trả thay phần rủi ro của người khác), hoặc phải cắt bớt khi gặp ca khó.

Cách công ty làm: khảo sát, bóc khối lượng theo đúng bản vẽ, báo giá chi tiết từng hạng mục, và khóa con số đó trong hợp đồng. Anh/chị nhận được một bảng để đọc, không phải một con số để tin.

Câu hỏi nên đặt cho bất kỳ nhà thầu nào

• Đơn giá tính trên mét vuông nào, gồm những tầng nào?
• Móng tính riêng hay gộp? Nếu đất yếu phát sinh thì xử lý thế nào?
• Danh mục vật tư hoàn thiện có ghi thương hiệu và quy cách không?
• Bảy khoản ở mục 3 đã gồm chưa?
• Chậm tiến độ thì phạt bao nhiêu, ghi ở điều khoản nào?

Năm câu này lọc được phần lớn rủi ro trước khi ký, và cũng cho thấy nhà thầu nào đã quen làm việc minh bạch.