Đơn giá thi công phần thô gồm những gì, chưa gồm những gì

“Phần thô” là khái niệm ai cũng dùng nhưng mỗi nơi định nghĩa một kiểu. Có nơi tính phần thô đến khi đổ xong sàn; có nơi tính đến khi trát xong tường. Chênh nhau một ranh giới là chênh nhau hàng chục triệu trên một căn nhà. Dưới đây là cách công ty chúng tôi chia, ghi rõ để đối chiếu.

Phần thô gồm những gì

Chuẩn bị và móng

• San ủi, định vị tim trục, giác móng
• Đào đất hố móng, vận chuyển đất dư
• Ép cọc hoặc đổ cọc khoan nhồi nếu thiết kế yêu cầu
• Bê tông lót, móng, giằng móng, cổ cột
• Hầm tự hoại, hố ga, đường ống chờ ngầm dưới sàn

Kết cấu

• Cốp pha, cốt thép, bê tông cột – dầm – sàn – cầu thang
• Xây tường bao và tường ngăn bằng gạch
• Trát tường trong, tường ngoài, trát trần
• Mái bê tông cốt thép, hoặc hệ khung mái nếu lợp ngói

Hệ thống kỹ thuật âm

• Ống cấp – thoát nước âm tường, âm sàn
• Đường dây điện âm, hộp nối, ống chờ điều hòa
• Ống chờ nóng lạnh, ống thông hơi

Phần hoàn thiện gồm những gì

• Ốp lát gạch nền, gạch ốp tường, đá cầu thang, đá mặt bếp
• Trần thạch cao hoặc trần bê tông sơn
• Cửa chính, cửa phòng, cửa sổ, cửa nhôm kính
• Sơn nước nội thất và ngoại thất
• Thiết bị vệ sinh, phụ kiện phòng tắm
• Lan can, cầu thang, tay vịn
• Điện: công tắc, ổ cắm, đèn, quạt

Ba chỗ hay tranh cãi nhất

1. Chống thấm

Có nhà thầu xếp chống thấm vào phần thô, có nơi xếp vào hoàn thiện. Cách của chúng tôi: chống thấm sàn mái và sàn vệ sinh nằm trong phần thô, vì nó phải làm ngay sau khi đổ sàn và trước khi ốp lát. Nếu tách ra, rất dễ bị bỏ quên cho đến lúc phát hiện thấm.

2. Trát tường

Trát nằm trong phần thô, nhưng bả matit và sơn nằm trong phần hoàn thiện. Một số báo giá gộp cả ba vào một dòng “trát – bả – sơn” khiến không tách được khi cần so sánh.

3. Điện nước

Phần thô chỉ gồm ống và dây đi âm. Thiết bị (công tắc, ổ cắm, đèn, vòi sen) thuộc phần hoàn thiện. Đây là chỗ dễ hiểu nhầm nhất: chủ nhà tưởng đã có điện, đến lúc lắp mới biết chưa.

Cách nghiệm thu phần thô cho đúng

Phần thô bị che lấp rất nhanh, nên phải nghiệm thu trước khi trát và trước khi ốp. Sáu mốc không được bỏ qua:

1. Sau khi đổ bê tông móng – kiểm tra tim trục, cao độ, kích thước.
2. Sau khi đổ sàn từng tầng – kiểm tra độ võng, vị trí thép chờ.
3. Trước khi trát – kiểm tra toàn bộ đường ống điện nước âm, chụp ảnh lưu hồ sơ.
4. Thử áp lực đường nước trước khi trát.
5. Sau khi xây tường – kiểm tra độ thẳng đứng bằng quả dọi hoặc laser.
6. Trước khi ốp lát – kiểm tra độ phẳng sàn, độ dốc thoát nước phòng vệ sinh.

Mỗi mốc nên có biên bản hai bên ký và ảnh chụp. Ảnh chụp đường ống âm sau này còn dùng để khoan tường mà không đứt dây.

Câu hỏi kiểm tra

• Chống thấm tính vào phần thô hay hoàn thiện?
• Đơn giá phần thô đã gồm cốp pha và cốt thép chưa, hay tính riêng theo kg?
• Ống chờ điều hòa có được tính không?
• Ai chịu trách nhiệm thử áp lực đường nước?