Đơn giá xây dựng theo từng công việc

Bảng tra 41 đầu việc thường gặp trong một căn nhà ở dân dụng, bóc riêng vật liệu thô – nhân công – giá trọn gói. Dùng để đối chiếu từng dòng trong báo giá của nhà thầu, thay vì chỉ nhìn một con số tổng rồi không biết dòng nào đắt, dòng nào rẻ.

Nguồn số liệu. Toàn bộ đơn giá trên trang này trích từ Bản tin giá cả thị trường xây dựng Quý 3/2026 – TP.HCM của ThangDuToan Academy · KS. Trần Chiến Thắng, phát hành ngày 07/07/2026. Đây là giá tham khảo thị trường khu vực TP.HCM — không phải đơn giá công ty Nguyễn Khiêm Nhà Đẹp ký với anh/chị. Giá thực tế thay đổi theo vị trí công trình, khối lượng, chủng loại vật tư và thời điểm khởi công. Bảng giá công ty đang áp dụng nằm ở trang Bảng giá.

AXử lý nền móng BĐào đất móng CBê tông, ván khuôn, cốt thép DXây, tô, láng, chống thấm, mái EHoàn thiện FĐiện nước (MEP)GNhân công, giàn giáo, ván khuôn

AXử lý nền móng

Chỉ dùng khi nền đất yếu. Cọc tính theo mét dài, cừ tràm tính theo cây.

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Đóng cừ tràm	cây	30.800	17.300	48.100
Ép cọc BTCT 250×250	m dài	320.000	113.000	433.000
Ép cọc tròn BTCT DUL D300	m dài	315.000	113.000	428.000
Khoan cọc nhồi D400	m dài	—	—	520.000
Đập đầu cọc BTCT, cọc khoan nhồi	m³	—	—	3.348.000
Cắt cọc tròn DUL D300	cọc	—	—	140.000
Thép, bản mã, đổ bê tông neo cọc DUL D300	cọc	260.000	140.000	400.000
Ép, nhổ cừ lá sen	m dài	—	—	205.000
Thuê cừ lá sen	kg/tháng	—	—	2.304
Cừ C chống thành hố đào	m dài hố	—	—	2.208.000
Cừ C chống thành hố đào	m cừ	—	—	69.120

BĐào đất móng

Đào thủ công dùng khi hố móng sát nhà bên cạnh, máy không vào được.

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Đào đất móng thủ công	m³	—	—	227.000
Đào máy + chuyển đất đi	m³	—	—	86.000

CBê tông, ván khuôn, cốt thép

Bê tông trộn tại chỗ rẻ hơn bê tông tươi nhưng chậm hơn và khó kiểm soát mác hơn.

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Bê tông lót móng, lót nền đá 4×6 M100	m³	1.844.400	513.000	2.357.400
Bê tông trộn tại chỗ M250	m³	2.125.200	513.000	2.638.200
Bê tông tươi M250	m³	2.256.000	459.000	2.715.000
Ván khuôn	m²	115.500	119.000	234.500
Cốt thép (gia công + lắp dựng)	tấn	23.828.000	4.104.000	27.932.000

DXây, tô, láng, chống thấm, mái

Tường 200 dày gấp đôi tường 100 nên đơn giá cũng gấp đôi — đừng so sánh hai dòng này với nhau.

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Xây gạch thẻ	m³	3.452.160	729.000	4.181.160
Xây tường 100 gạch ống	m²	207.600	86.000	293.600
Xây tường 200 gạch ống	m²	426.000	162.000	588.000
Trát tường dày 2 cm, vữa M75	m²	47.616	113.000	160.616
Trát cột – dầm – trần dày 2 cm, vữa M75	m²	57.840	151.000	208.840
Láng nền dày 3 cm, vữa M75	m²	52.560	59.000	111.560
Quét chống thấm Flinkote	m²	115.000	65.000	180.000
Lợp mái tôn, xà gồ vuông 40×80	m²	250.000	20.000	270.000
Lợp mái ngói, hệ khung giàn thép	m²	750.000	180.000	930.000

EHoàn thiện

Các dòng dưới đây chưa tính vật liệu hoàn thiện (gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh) — chỉ gồm nhân công và vật liệu phụ.

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Lót nền (chưa tính gạch)	m²	47.616	119.000	166.616
Ốp tường (chưa tính gạch)	m²	47.616	173.000	220.616
Bả matit, sơn nước	m²	65.000	45.200	110.200
Lắp dựng cửa, lan can, thiết bị vệ sinh	m² sàn	29.760	32.000	61.760

FĐiện nước (MEP)

Đã gồm dây, ống, hộp và công tác âm tường. Chưa gồm thiết bị (công tắc, ổ cắm, đèn, sen vòi).

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Lắp đặt hệ thống điện nhà phố	m² sàn	135.000	162.000	297.000
Lắp đặt hệ thống điện biệt thự	m² sàn	180.000	205.000	385.000
Lắp đặt hệ thống nước nhà phố	phòng	4.600.000	3.240.000	7.840.000
Lắp đặt hệ thống nước biệt thự	phòng	6.300.000	4.320.000	10.620.000

GNhân công, giàn giáo, ván khuôn

Dùng khi anh/chị tự mua vật tư và chỉ thuê nhân công.

Công việc	ĐVT	Vật liệu thô	Nhân công	Trọn gói
Thợ chính	công	—	—	600.000
Thợ tay nghề cao	công	—	—	650.000
Thợ phụ	công	—	—	480.000
Ván khuôn	m² sàn	—	—	71.000
Giàn giáo, cây chống	m² sàn	—	—	45.000
Giàn giáo + ván khuôn + cây chống	m² sàn	—	—	260.000

Đơn giá trọn gói tính theo m² xây dựng

Cùng nguồn bản tin, đây là đơn giá gộp cho cả căn nhà — dùng khi anh/chị muốn ước nhanh tổng chi phí trước khi có bản vẽ. Đơn vị tính là đồng trên một mét vuông diện tích xây dựng (đ/m²xd), đã gồm vật liệu thô, nhân công và vật liệu hoàn thiện.

Loại công trình	Vật liệu thô	Nhân công	VL hoàn thiện	Trọn gói
Nhà cấp 4, nhà vườn
Nhà trệt mái tôn đơn giản, tường chịu lực, đất tốt	1.554.480	1.879.136	1.558.080	4.991.696
Nhà trệt mái tôn khung BTCT, tường 100	1.943.100	2.114.028	1.947.600	6.004.728
Nhà trệt mái ngói khung BTCT, tường 200	2.374.900	2.583.812	2.813.200	7.771.912
Nhà phố
Nhà phố tiêu chuẩn (ngang ~4 m, dài ~16 m, ~4 tầng)	2.159.000	2.348.920	2.164.000	6.671.920
Nhà phố rộng, mặt bằng thoáng	2.029.460	2.254.963	2.164.000	6.448.423
Nhà phố khó làm (hẹp, cao trên 4 tầng, méo)	2.331.720	2.489.855	2.164.000	6.985.575
Nhà phố phức tạp (ngang hẹp, xéo, diện tích nhỏ)	2.547.620	2.724.747	2.380.400	7.652.767
Nhà phố rất phức tạp (hẻm sâu, khó chở vật tư)	3.065.780	3.006.618	3.159.440	9.231.838
Nhà phố cao cấp, biệt thự
Nhà phố cao cấp chữ L, trang trí đẹp	2.288.540	2.536.834	2.943.040	7.768.414
Nhà phố cao cấp hai mặt tiền	2.418.080	2.677.769	3.462.400	8.558.249
Biệt thự phố	2.461.260	2.771.726	3.895.200	9.128.186
Biệt thự	2.590.800	3.006.618	4.328.000	9.925.418
Biệt thự cao cấp	2.698.750	3.758.272	8.656.000	15.113.022
Nhà cho thuê, văn phòng
Nhà cho thuê bình thường	2.245.360	2.395.898	1.861.040	6.502.298
Nhà cho thuê cao cấp	2.266.950	2.489.855	2.726.640	7.483.445
Văn phòng	2.029.460	2.231.474	2.553.520	6.814.454

Đơn giá chưa gồm xử lý nền đất yếu (cừ tràm, cọc bê tông, cọc nhồi) — nếu có thi công thì cộng thêm. Nhà dưới 25 m² hoặc quá phức tạp không nên tính theo m² mà phải bóc khối lượng chi tiết.

Hệ số tính diện tích xây dựng

Đơn giá m² chỉ có nghĩa khi biết diện tích xây dựng được tính thế nào. Móng và mái không phải là sàn sử dụng, nên mỗi nhà thầu quy ra một hệ số riêng. Dưới đây là hai cách đang được dùng phổ biến — cùng một căn nhà, hai cách cho ra chênh lệch vài phần trăm, và không có quy định pháp luật nào về việc này, tất cả chỉ là thoả thuận.

ATheo thông lệ TP.HCM và lân cận

Cách các nhà thầu phía Nam đang tính phổ biến: móng 30–50%, mái tính thêm 30–75%.

Hạng mục	Hệ số
Phần móngMóng đơn thấp nhất, móng cọc cao nhất.	30% – 50%
Tầng hầm sâu dưới 1,5 mTính thêm 50% cho xây bo, chống thấm, lót gạch.	150%
Tầng hầm sâu 1,5 – 1,9 mSâu 1,6 m dùng hệ số 1,6; sâu 1,8 m dùng 1,8.	150% – 190%
Tầng hầm sâu từ 2 m trở lênHệ số 2 hoặc hơn tuỳ độ phức tạp.	200%
Các tầngTính cả ban công, không trừ giếng trời, cầu thang.	100%
Sàn tầng lửngVẫn phải đổ dầm đà, xây tường cầu thang.	100%
Lỗ trống tầng lửng dưới 8 m²	100%
Lỗ trống tầng lửng trên 8 m²Lỗ trống lớn chỉ tính 75%.	75%
Lỗ trống tầng lửng trên 20 m²	50%
Mái bê tông cốt thépKhông đổ sàn nhưng vẫn phải làm dầm đà, trang trí.	50%
Mái tônTuỳ sê nô tôn hay sê nô bê tông.	30%
Mái ngói	75%
Đã đổ sàn BTCT rồi lợp ngói bên trênTính thêm 100% cho lớp mái phía trên.	100%
Đổ sàn dốc BTCT dán ngóiHệ số 2 hoặc hơn tuỳ độ phức tạp.	100%
Sân thượng có giàn hoa	75% – 100%
Sân thượng không giàn hoa	50%

BCách tính tách bạch từng phần

Móng tính theo số tầng, mái tính thấp hơn — làm gì tính tiền nấy, dễ giải trình với chủ nhà.

Hạng mục	Hệ số
Móng nhà 1 tầng, móng nhỏ, đơn giản	30%
Móng nhà 1 tầng, móng lớn, nền cao	40%
Móng nhà nhiều tầngNhà 4 tầng: 30% + 3 tầng trên × 10% = 60%.	10% / tầng
Tầng hầm sâu dưới 1,5 mTính từ lớp lót gạch nền hầm tới hết sàn BTCT trên.	150%
Tầng hầm sâu 1,5 – 1,9 m	150% – 190%
Tầng hầm sâu từ 2 m trở lên	200%
Các tầng	100%
Sàn tầng lửng	100%
Lỗ trống tầng lửng dưới 8 m²	100%
Lỗ trống tầng lửng trên 8 m²	75%
Lỗ trống tầng lửng trên 20 m²	50%
Mái bê tông cốt thépThấp hơn cách A, bù lại phần móng cao hơn.	25%
Mái tôn	20%
Mái ngói	50%
Đã đổ sàn BTCT rồi lợp ngói bên trên	75%
Đổ sàn dốc BTCT dán ngói	75%
Sân thượng có giàn hoa	50% – 75%
Sân thượng không giàn hoa	25%

Cách dùng hai bảng trên. Hỏi nhà thầu ba câu trước khi so giá: (1) móng tính hệ số bao nhiêu phần trăm, (2) mái tính bao nhiêu, (3) sân thượng và tum thang có tính không. Nếu hai nhà thầu báo chênh nhau 10–15 phần trăm, phần lớn chênh lệch nằm ở ba con số này chứ không phải ở đơn giá.

Kiểm tra báo giá của nhà thầu trong 5 phút

Tách dòng, không nhận báo giá gộp. Yêu cầu bảng có cột khối lượng và đơn giá cho từng đầu việc. Báo giá chỉ ghi “phần thô 3,2 tỷ” thì không thể kiểm tra được gì.
So đơn giá, không so tổng tiền. Một nhà thầu báo tổng thấp hơn có thể vì bỏ sót hạng mục — thường là chống thấm, chống sét, ống chờ điều hoà, vệ sinh công nghiệp.
Đối chiếu ba dòng nhạy nhất. Cốt thép (tấn), ván khuôn (m²) và nhân công (m² sàn) thường chiếm hơn nửa giá trị phần thô. Sai ở ba dòng này là sai cả công trình.
Hỏi rõ vật tư đi kèm. Cùng đơn giá 588.000 đ/m² xây tường 200 nhưng gạch Tuynel khác gạch không nung, vữa trộn tay khác vữa trộn máy — giá thành chênh nhau thật, không phải nhà thầu tự nhiên đắt hơn.

Có báo giá trong tay mà chưa biết dòng nào bất thường? Gửi bảng báo giá qua Zalo, kỹ sư bóc lại khối lượng và chỉ ra chỗ lệch trong 24 giờ.

Gọi 0886 336 896

Xem thêm: bảng giá thiết kế và thi công công ty đang áp dụng · định mức vật tư chi tiết từng loại nhà · phần thô gồm những gì.

Anh/chị đang chuẩn bị xây nhà?

Để lại số điện thoại, kỹ sư của công ty gọi lại trong 30 phút giờ làm việc. Khảo sát tận nơi và tư vấn phương án miễn phí trong bán kính 20 km.

Hotline 0886 336 896 · nguyendinhkhiem2022@gmail.com